第三者管理方式とは
第三者管理方式は、不動産物件（例: マンションやビル）の管理業務を、その物件所有者や住民団体以外の外部の組織に委託する方法です。この外部組織は通常、プロの管理会社やプロパティマネジメント会社などが該当します。
この方式では、管理会社の専門家が役員として就任し、建物や共有施設の管理・運営に関する業務を担当することで、所有者や住民は直接的な管理責任を負わずに済みます。
第三者管理方式の特徴としては、以下の点が挙げられます：
専門知識の活用
管理会社は不動産や法務、建築等の専門知識を持っており、適切な管理や維持作業を行います。
コスト分担
管理会社には業務委託契約に基づく報酬が支払われますが、大規模なコストや手間を管理会社が負担することで、所有者や住民の負担を軽減できる場合があります。
適切な施策の提案
専門家の立場からマンションの状態や将来的なメンテナンスに関する提案を行い、資産価値の維持向上に寄与します。
トラブル対応
管理会社がトラブルや緊急事態に適切に対応し、住民に安心感を提供します。
第三者管理方式は、特に大規模で複雑なマンションや、住民が管理業務に十分なリソースを割けない場合に効果的です。ただし、適切な管理会社の選定や契約内容の明確化が重要であり、住民とのコミュニケーションも確保されるべきです。
外部専門家を活用する「第三者管理方式」の活用パターン
国土交通省が、分譲マンションなどの区分所有建物における管理規約モデルとして作成している「マンション標準管理規約」では理事会の有無と役員に就任する者（外部専門家、区分所有者）の違いにより、第三者管理方式として以下の３パターンを想定しています。
①理事・監事外部専門家型・理事長外部専門家型
外部管理会社の専門家にマンション理事、理事長として就任していただく方式であり、他の区分所有者の役員と一緒に管理組合を運営していきます。
②外部管理者理事会監督型
外部管理会社の専門家を管理者として選任。区分所有者たちの理事会が監視立場となり、その外部管理者を監視する形です。また、別パターンとして別途外部管理者を理事会内に入れ、監視力を高めるという形もあります。
③外部管理者総会監督型
このパターンは理事会を廃止したものとなります。理事会を無くし、外部の専門家を管理者として選任します。監視法人、または区分所有者より選出した監事が外部専門家を監視する形となります。
近年「第三者管理方式」が増加している理由
専門知識の必要性
不動産管理は複雑で多岐にわたる業務が求められます。建築、法務、会計などの専門知識が必要であり、これらを持つプロの管理会社であれば適切な対応ができます。所有者や住民がこれらの業務に対応するのは難しいため、専門家に依頼する傾向が強まっています。
大規模化と複雑性の増加
近年のマンションや集合住宅の建設プロジェクトは、従来よりも大規模で複雑なものが増えています。これに伴い、管理業務も複雑化し、専門家の介入が求められるようになっています。
時間と手間の節約
自主管理は住民自身が管理業務に時間と手間をかける必要があり、これが課題とされることがあります。第三者管理方式を採用することで、住民は管理業務に割り当てる時間を減らし、生活に集中できるようになります。
資産価値の向上
専門の管理会社が資産価値を向上させるためのメンテナンスや改善策を提案し、実施することが期待されます。これにより、不動産の長期的な価値を維持・向上させることができます。
これらの要因から、第三者管理方式は効率的で専門的なサービスを提供できるため、需要が増加しています。
第三者管理方式のデメリットとは
第三者管理方式にもいくつかの問題点が存在します。以下に、その主な問題点を挙げてみましょう：
コストの負担
第三者管理会社に管理業務を委託すると、そのサービスには一定の費用が発生します。これが、住民や所有者にとって負担となることがあります。特に、高額な管理費用がかかる場合があり、住民の不満や抵抗が生じることがあります。
コミュニケーションの課題
第三者管理方式では、住民と管理会社の間でのコミュニケーションが滞る可能性があります。住民同士や管理組合との連携が不足すると、期待通りのサービス提供が難しくなり、トラブルが生じやすくなります。
サービスの一般化
多くの管理会社が複数の物件を同時に管理している場合があり、サービスが一般的・標準的になりがちです。特定のコミュニティの独自のニーズや要望に十分に対応できない場合があることも考えておいた方がいいでしょう。
専門性の差
管理会社の専門性は一定ではなく、会社により差があります。契約する管理会社の選定が不適切だと、期待通りのサービスが提供されない可能性があります。また、管理会社の人事の変動やスキルの不足も後々の問題となります。
透明性の不足
管理会社が業務を進める中での意思決定プロセスや経費の使用に関して、住民や所有者に透明性が不足することがあります。これが信頼感の減少や紛争の原因となることがあります。
まとめ
これらの問題点を克服するためには、適切な管理会社の選定や契約書の明確な取り決め、住民とのコミュニケーションの確立が重要となります。また、特に「③外部管理者総会監督型」については、外部管理にすることで負担は大幅に軽減されますが、依存し過ぎる体制とならないように管理組合が監視できる体制も整えておくことも重要と言えます。