計画表と建物の記録を一緒に確認する

国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインでは、既存マンションの計画について、保管されている設計図書、修繕等の履歴、劣化状況の調査・診断結果に基づいて工事内容や費用を検討する考え方が示されています。古い計画表だけでなく、その後に何が変わったかを分かるようにすることが準備の出発点です。

長期修繕計画は、将来の工事内容・時期・費用を確定するものではありません。見直しでは、前回の計画をそのまま延ばすのではなく、実施済みの工事や現在の状態と照らし合わせましょう。

見直し前に整理したい四つの資料

1．現在の長期修繕計画と見直しの経緯

最新の計画書一式と、作成・見直しを行った年月を確認します。表紙や収支表だけでなく、工事項目、数量、単価、想定した工事仕様などの説明もそろえます。旧版がある場合は区別して保存し、どの版を現行として扱っているか、理事会内で共有しておきましょう。

2．建物・設備の図面と仕様が分かる資料

竣工時の図面、設備の仕様書、改修時の図面などについて、保管場所と有無を一覧にします。設備を更新している場合は、現在の型式や設置年が分かる資料もまとめます。図面の内容が現状と一致しているか不明なときは、その点も依頼先へ伝えましょう。

3．過去の修繕・更新工事の記録

工事の実施年、施工箇所、工事内容、使用した材料、金額などを確認できる記録を集めます。契約書、工事報告書、完成図、写真などが別々に保管されている場合は、工事ごとにひも付けると便利です。「屋上防水工事を実施」という記録だけでなく、全面改修か部分補修かが分かるかも確認します。

4．点検・診断の結果と未対応の不具合

点検報告書や建物診断報告書を集め、指摘事項に対してどのように対応したかを整理します。漏水などの相談履歴は、発生時期、場所、写真、処置、再発の有無をまとめます。報告書の作成後に補修した箇所や、まだ調査していない箇所を区別すると、追加確認が必要な部分を相談しやすくなります。

不足資料は「ないこと」も共有する

全ての資料がそろうまで相談を待つ必要はありません。まず、資料名、対象年、保管場所、確認できていない内容を一覧にし、管理会社や専門家と共有しましょう。見つからない情報を推測で埋めず、現地調査で確認するのか、過去の施工会社等に照会するのかを相談します。

依頼時には、資料の確認だけでなく、現地調査・診断の範囲、見直し後に受け取る書類、説明の機会も確認しておくと安心です。個別の居住者名や連絡先を含む記録は、共有目的に必要な範囲に整理します。

まとめ

長期修繕計画の見直しは、建物の記録を引き継ぐ機会にもなります。現行の計画、図面、工事履歴、点検・診断結果を整理し、不足している情報を明らかにして、建物の現状を踏まえた検討につなげましょう。

建物の状態を確認する診断については、当サイトのマンションドックの案内もご覧ください。

参考資料

• 国土交通省「長期修繕計画標準様式・長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」（令和6年6月改定、第3編 第2章「長期修繕計画の精度」、第3章「推定修繕工事費の算定」）
• 国土交通省「長期修繕計画作成ガイドラインの見直し等に関する検討会」（令和8年10月9日開催の第1回資料。検討途上の資料であるため、改定済みの基準としては扱っていません）

※2026年10月20日時点で確認した公表資料をもとに作成しています。本記事のガイドラインの説明は令和6年6月改定版を参照しています。

排水口の詰まりも漏水の原因になる

屋上の雨水を排出する排水口は、ルーフドレンとも呼ばれます。国土交通省の保全資料では、泥やごみが堆積して排水が妨げられると、雨水が屋上に滞留し、防水層の立上がりを越えたり、劣化した部分から水が浸入したりして、雨漏りにつながるおそれがあると説明しています。

この資料は官庁施設を対象とした平成28年3月の資料ですが、排水口の清掃と防水状態の確認という保全の考え方を紹介するために参照しています。マンションの点検頻度や作業方法は、建物の仕様、管理契約、過去の不具合などに応じて確認しましょう。

管理会社に確認したい三つのポイント

1．排水口と周囲の清掃状況

排水口やその周囲に、落ち葉、泥、ごみがたまっていないか、清掃の実施状況を確認します。雨のあとに水たまりが繰り返し残る場合は、場所や状況を記録して相談しましょう。清掃で対応できるのか、排水経路や屋上の状態について調査が必要なのかを、管理会社や専門家に確認することが大切です。

2．防水層と目地の状態

防水層の破損や目地の状態について、点検報告書で確認します。BELCAのマンションドックでも、屋根・屋上の防水層の劣化は標準的な診断メニューに含まれています。点検で気になる箇所が見つかった場合は、写真だけで補修方法を決めず、防水の種類や下地の状態を踏まえた判断を依頼しましょう。

3．雑草の発生と処理方法

国土交通省の資料では、屋上の雑草が排水を妨げたり、根が防水層に入り込んで損傷を起こしたりすることが示されています。目地から生えた雑草を安易に引き抜くと、防水層を傷めるおそれもあります。雑草を見つけたときは、管理会社や施工会社に状態を伝え、適切な処理方法を確認してください。

管理組合は「記録」と「対応の確認」を

屋上の管理を継続するため、理事会で共有する記録には、次の内容をそろえておくと相談が進めやすくなります。

• 点検・清掃の履歴：実施日、対象範囲、確認した不具合、実施した処置を残します。
• 状況が分かる写真：屋上のどの位置か分かる全景と、不具合箇所の写真を組み合わせます。
• 次の対応：追加調査や補修の要否、担当者、次回の確認時期を整理します。

屋上への立入りや作業は、管理上のルールと安全を確保できる範囲で行う必要があります。居住者が無理に屋上へ上がったり、強風・降雨時に確認したりせず、管理会社や専門家に依頼しましょう。室内で漏水を見つけた場合は、発生時刻、場所、天候、写真を伝えて早めに相談し、原因の調査につなげます。

まとめ

屋上の維持管理では、防水層だけでなく、排水口の清掃状況や雑草の発生も確認したい項目です。管理組合は点検・清掃の記録を共有し、気になる点があれば専門家に判断を依頼して、建物の状態に合った対応を進めましょう。

建物診断の対象や流れについては、当サイトのマンションドックの案内もご覧ください。

参考資料

• 国土交通省「国家機関の建築物等の保全の現況」（平成28年3月、第2章 第1節・冊子8ページ、第5章 第1節・冊子49ページ。官庁施設向けの保全資料を参考として使用）
• BELCA「マンションドック」（屋根・屋上の標準診断メニュー）

※2026年10月13日時点で確認した公表資料をもとに作成しています。

修繕時期は築年数だけでは決められない

国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」では、既存マンションの修繕周期は、建物の仕様や立地条件に加え、劣化状況の調査・診断結果などに基づいて設定するとしています。計画上の年数を、そのまま全てのマンションに当てはめるわけではありません。

また、長期修繕計画は、将来の工事内容・時期・費用を確定するものではなく、一定期間ごとの見直しを前提とした計画です。工事に向けて具体的な検討を始める際は、計画と現状を照らし合わせることが重要です。

建物診断ではどこを確認するのか

BELCAのマンションドックでは、共用部分について標準的な診断メニューを設けています。代表的な確認対象には、次のようなものがあります。

屋根・屋上や外壁

屋根・屋上では防水層の劣化など、外壁や開口部ではシーリングの劣化、タイルの接着状態、金属建具の劣化などを調べます。BELCAは、外壁の仕上げ材の劣化が落下事故につながる危険や、屋上防水の劣化が漏水の原因になることも説明しています。見た目の美しさだけでなく、安全性や居住性に関わる確認です。

共用部分や設備

内部の床・壁・天井、駐輪場や外灯などの外部施設、水槽・ポンプ・配管なども確認対象になります。必要な調査の範囲や方法は建物によって異なるため、依頼前に診断会社と確認しておきましょう。

管理組合が診断前に整理したいこと

診断を修繕の判断に役立てるため、管理組合では次の準備をおすすめします。

• 資料をそろえる：設計図書、長期修繕計画、過去の工事・点検記録を、確認できる範囲で整理します。
• 不具合をまとめる：漏水やひび割れなどについて、発生箇所・時期・写真・対応履歴をまとめておくと、相談時に状況を伝えやすくなります。
• 成果物を確認する：調査する部位と方法、報告書に示す内容、結果説明の機会、費用や対象外の項目を事前に確認します。

診断後は、指摘された不具合について、対応の優先度や追加調査の必要性を専門家に確認しましょう。工事範囲と時期を検討し、その結果を修繕計画や資金の検討につなげていくことが大切です。

まとめ

大規模修繕前の建物診断は、建物の状態を把握し、必要な工事を考えるための材料になります。管理組合内で資料や不具合の情報を共有し、診断結果をもとに、建物に合った修繕を検討していきましょう。

建物診断の内容や流れについては、当サイトのマンションドックの案内もご覧ください。

参考資料

• 国土交通省「長期修繕計画標準様式・長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」（令和6年6月改定、第2編 第3章 第1節、第3編 第2章 第1節）
• BELCA「マンションドック」
• BELCA「建築仕上診断技術者 資格取得のメリット、活用事例の紹介」

※2026年10月2日時点で確認した公表資料をもとに作成しています。

この指針の見直しは、分譲マンションの修繕等を行う際に、管理会社がグループ会社などに割高な発注を行うなどの不当な利益相反を防止することが目的とされています。監事を設けることで、外部管理会社に対してのチェック機能として働きます。

監事を設置することの重要性

そもそも従来の原則としては、区分所有者が管理組合として運営を担っていくものでしたが、近年の役員の担い手不足により第三者管理方式が増加しています。しかし、管理会社に管理者までを任せる場合、管理者が利益を優先するあまり、管理組合に不利益が生じてしまうことが容易に考えられます。

よくある事例として、マンションの大規模修繕を進めるにあたり、マンションの管理を委託している管理会社のAさんに管理組合の管理者をしてもらっているとします。

管理組合としては当然、修繕に掛かる費用はなるべく抑えたいと思うのは当たり前ですが、逆に管理会社はなるべく高く受注をしたいという考えになります。そして残念ながらこういったパターンの多くでは、自分の管理会社の利益を優先してしまうのがほとんどでしょう。

以上のようなことからもチェック機能である「監事」の設置は非常に重要と言えます。

また、監事には専門性や独立性を重視して選出することも重要です。監事を設置することは、第三者管理の問題点である不当な利益獲得のリスクを減らし、健全な運営へと導くためには不可欠と言えます。

※出典：国土交通省「管理業者が管理者となる管理形態の現状について」https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001706946.pdf より作成

2023年時点で管理者業務を「受託している」もしくは「今後受託を検討している」と回答している管理業者は167社となり、2020年と比較して約3割増加となっています。また、管理者業務を受託している管理業者のうち、「理事会無し」の方式を採用している管理業者は約7割存在しています。

第三者管理方式、特に「理事会無し」が増加している背景

近年、マンションの管理組合の運営を担う理事などの役員の担い手が不足しています。管理組合の役員を引き受けない理由として「居住者の高齢化」や「何をしたらよいのか分からない」「そもそも面倒である」といった回答が多くあげられているそうです。この担い手不足の問題により、理事会が開けないという管理組合もあるほど問題となっています。

そのような背景から、国土交通省が作成するマンション管理における基本的事項を定めた規約である「マンション標準管理規約」が改正。改正内容は「理事および監事は、マンションに居住する組合員から選出する」という記載部分の「マンションに居住する組合員から選出する」の部分が削除され、マンションに居住していなくても理事、監事になれるように、つまり外部の専門業者に任せられるようになりました。

これが「第三者管理方式」を採用するマンションが増加してきている要因のひとつと考えられます。

第三者管理方式は、不動産物件（例: マンションやビル）の管理業務を、その物件所有者や住民団体以外の外部の組織に委託する方法です。この外部組織は通常、プロの管理会社やプロパティマネジメント会社などが該当します。

この方式では、管理会社の専門家が役員として就任し、建物や共有施設の管理・運営に関する業務を担当することで、所有者や住民は直接的な管理責任を負わずに済みます。

第三者管理方式の特徴としては、以下の点が挙げられます：

専門知識の活用

管理会社は不動産や法務、建築等の専門知識を持っており、適切な管理や維持作業を行います。

コスト分担

管理会社には業務委託契約に基づく報酬が支払われますが、大規模なコストや手間を管理会社が負担することで、所有者や住民の負担を軽減できる場合があります。

適切な施策の提案

専門家の立場からマンションの状態や将来的なメンテナンスに関する提案を行い、資産価値の維持向上に寄与します。

トラブル対応

管理会社がトラブルや緊急事態に適切に対応し、住民に安心感を提供します。

第三者管理方式は、特に大規模で複雑なマンションや、住民が管理業務に十分なリソースを割けない場合に効果的です。ただし、適切な管理会社の選定や契約内容の明確化が重要であり、住民とのコミュニケーションも確保されるべきです。

外部専門家を活用する「第三者管理方式」の活用パターン

国土交通省が、分譲マンションなどの区分所有建物における管理規約モデルとして作成している「マンション標準管理規約」では理事会の有無と役員に就任する者（外部専門家、区分所有者）の違いにより、第三者管理方式として以下の３パターンを想定しています。

①理事・監事外部専門家型・理事長外部専門家型

外部管理会社の専門家にマンション理事、理事長として就任していただく方式であり、他の区分所有者の役員と一緒に管理組合を運営していきます。

②外部管理者理事会監督型

外部管理会社の専門家を管理者として選任。区分所有者たちの理事会が監視立場となり、その外部管理者を監視する形です。また、別パターンとして別途外部管理者を理事会内に入れ、監視力を高めるという形もあります。

③外部管理者総会監督型

このパターンは理事会を廃止したものとなります。理事会を無くし、外部の専門家を管理者として選任します。監視法人、または区分所有者より選出した監事が外部専門家を監視する形となります。

近年「第三者管理方式」が増加している理由

専門知識の必要性

不動産管理は複雑で多岐にわたる業務が求められます。建築、法務、会計などの専門知識が必要であり、これらを持つプロの管理会社であれば適切な対応ができます。所有者や住民がこれらの業務に対応するのは難しいため、専門家に依頼する傾向が強まっています。

大規模化と複雑性の増加

近年のマンションや集合住宅の建設プロジェクトは、従来よりも大規模で複雑なものが増えています。これに伴い、管理業務も複雑化し、専門家の介入が求められるようになっています。

時間と手間の節約

自主管理は住民自身が管理業務に時間と手間をかける必要があり、これが課題とされることがあります。第三者管理方式を採用することで、住民は管理業務に割り当てる時間を減らし、生活に集中できるようになります。

資産価値の向上

専門の管理会社が資産価値を向上させるためのメンテナンスや改善策を提案し、実施することが期待されます。これにより、不動産の長期的な価値を維持・向上させることができます。

これらの要因から、第三者管理方式は効率的で専門的なサービスを提供できるため、需要が増加しています。

第三者管理方式のデメリットとは

第三者管理方式にもいくつかの問題点が存在します。以下に、その主な問題点を挙げてみましょう：

コストの負担

第三者管理会社に管理業務を委託すると、そのサービスには一定の費用が発生します。これが、住民や所有者にとって負担となることがあります。特に、高額な管理費用がかかる場合があり、住民の不満や抵抗が生じることがあります。

コミュニケーションの課題

第三者管理方式では、住民と管理会社の間でのコミュニケーションが滞る可能性があります。住民同士や管理組合との連携が不足すると、期待通りのサービス提供が難しくなり、トラブルが生じやすくなります。

サービスの一般化

多くの管理会社が複数の物件を同時に管理している場合があり、サービスが一般的・標準的になりがちです。特定のコミュニティの独自のニーズや要望に十分に対応できない場合があることも考えておいた方がいいでしょう。

専門性の差

管理会社の専門性は一定ではなく、会社により差があります。契約する管理会社の選定が不適切だと、期待通りのサービスが提供されない可能性があります。また、管理会社の人事の変動やスキルの不足も後々の問題となります。

透明性の不足

管理会社が業務を進める中での意思決定プロセスや経費の使用に関して、住民や所有者に透明性が不足することがあります。これが信頼感の減少や紛争の原因となることがあります。

まとめ

これらの問題点を克服するためには、適切な管理会社の選定や契約書の明確な取り決め、住民とのコミュニケーションの確立が重要となります。また、特に「③外部管理者総会監督型」については、外部管理にすることで負担は大幅に軽減されますが、依存し過ぎる体制とならないように管理組合が監視できる体制も整えておくことも重要と言えます。

マンション管理は、建物管理業務だけでなく、住民の快適な生活を促進し資産価値向上を目指すために、建物管理以外の様々な仕事も請け負います。住民同士のトラブルや問題にも介入し、解決に向けた対応を行います。

住民の快適な生活環境を考え、提案しサポートするのがマンション管理の主な業務です。

自主管理と委託管理の違い

自主管理は、マンションの運営を管理会社に委託せず、管理組合が直接行う方法です。清掃やエレベーターなどの設備点検も管理会社を介さずに管理組合で業者を手配します。この方法はコストを大幅に削減でき、入居者の毎月の「管理費」を抑えられるという利点があります。

一方の委託管理は、マンションやビルの管理を専門の管理会社に部分または全部委託する方法です。

大規模なマンションでは、住民負担の軽減のために、自主管理ではなく管理会社に管理を委託することがあります。委託の形態には、「全面委託」で全ての管理業務を委託する方法と、「部分委託」でメンテナンスや清掃など一部のみの管理を委託する方法があります。

この「部分委託」は全面管理に比べて管理組合の実務が増えるというデメリットがありますが、コストを抑えられたり、管理組合がマンション管理への意識を保つことに繋がるといったメリットもあります。

自主管理のメリット

• コスト削減:
  自主管理では、専門の管理会社にかかる管理費用や手数料を削減できます。コミュニティメンバーが協力して管理業務を遂行するため、一部の経費を削減することが可能です。
• 住民参加度の向上:
  自主管理は住民の参加を奨励し、コミュニティの一体感を高めます。住民が管理に参加することで、意見交換が活発化し、コミュニティ全体の満足度が向上します。
• 即応性と柔軟性:
  専門の管理会社を介さないことで、決定や対応がより迅速に行えます。緊急の問題や提案に対して、住民が直接協力することで、迅速かつ柔軟な対応が可能です。
• 透明性と情報共有:
  住民が管理業務に関与することで、透明性が高まります。業務の進捗や財務状況についての情報がコミュニティ全体で共有され、信頼関係が構築されます。
• カスタマイズ可能なサービス提供:
  自主管理では、コミュニティのニーズに合わせてサービスを提供することが可能です。必要なサービスや設備の導入、改善が、住民の希望に基づいて行われるため、よりカスタマイズされた環境が実現できます。
• スキルと経験の共有:
  住民が様々なバックグラウンドや専門知識を持っている場合、それを活かして管理業務を行うことができます。住民同士でスキルや経験を共有し、コミュニティ全体の力を最大限に引き出すことができます。
  
  ただし、自主管理にはコミュニケーションや調整の必要があります。コミュニティメンバーの協力と適切な組織体制が整っている場合であれば、自主管理がより効果的に機能します。

自主管理のデメリット

• 時間と労力の負担:
  自主管理では、住民が管理業務に関与する必要があり、これには時間と労力がかかります。特に仕事や他の責任がある住民にとって、これが負担となることがあります。
• 専門知識の不足:
  管理業務には専門知識が必要な場合があります。住民の中にはこれに十分な理解がない場合があり、専門家のアドバイスや助言が必要となることがあります。
• 対立やコミュニケーションの課題:
  意見や利害が異なる住民が共同で管理に参加すると、対立が発生する可能性があります。また、コミュニケーションの課題も生じることがあり、円滑な合意形成が難しくなることがあります。
• プロフェッショナルなサービス不足:
  自主管理では、専門の管理会社が提供するプロフェッショナルなサービスに比べて、必要な専門スキルやサポートが不足している可能性があります。
• 組織の安定性の欠如:
  自主管理の組織は、住民の協力に依存しています。住民の入れ替わりや関心の低下があると、組織の安定性が損なわれ、管理業務の効果的な遂行が難しくなることがあります。
• プロジェクト全体の視野の狭さ:
  専門の管理会社が提供するような広範な視点や経験が不足する可能性があります。これが、全体最適な意思決定を難しくすることがあります。
  
  これらのデメリットは、特に組織の運営や住民同士の協力がスムーズでない場合に顕著に現れることがあります。適切な組織体制やコミュニケーションプロセスを整備することで、これらの課題に対処することが期待されます。

委託管理のメリット

• 専門的な知識と経験:
  管理会社はプロフェッショナルで経験豊富なスタッフを抱えており、物件管理や法令遵守に関する専門知識を持っています。これにより、プロジェクトを効果的かつ効率的に運営することができます。
• 効率的な運営:
  専門の管理会社は、業務プロセスや技術を最適化し、効率的な運営を実現します。これにより、プロジェクトの進捗や維持管理が円滑に行われます。
• リスクの低減:
  管理会社は法令や規制に詳しく、これらを遵守するための措置を講じることが期待できます。これにより、法的なリスクやコンプライアンスの問題を低減することが可能です。
• 時間と労力の節約:
  住民が管理業務に時間と労力を費やす必要がなくなります。これにより、住民はより重要な事柄に集中でき、生活の質が向上します。
• プロジェクト全体の視野:
  管理会社は広範な経験を持っており、プロジェクト全体にわたる最適な戦略や改善点を提案することができます。これが、全体的な運営やサービス向上に寄与します。
• 専用のリソースとテクノロジー:
  管理会社は専用のリソースや最新のテクノロジーを活用して、プロジェクトの運営をサポートします。これにより、業務プロセスが効率的かつ効果的に進行します。
• 適切なネットワーク:
  管理会社は業界において様々な関係を築いており、建築業者や設備メンテナンス会社など、信頼性のあるネットワークを持っています。これが、プロジェクトの成功に寄与します。
  
  これらのメリットは、特にプロの知識や経験が必要であり、住民が効率的かつ効果的な管理を求める場合に委託管理が有益です。

委託管理のデメリット

• コストの増加:
  専門の管理会社に業務を委託する際には、そのサービスに対する料金が発生します。これが自主管理に比べてコストが高くつく可能性があります。
• コミュニケーションの制約:
  管理会社とのコミュニケーションが制約されることがあります。コミュニケーションが円滑でない場合、プロジェクトの進捗や住民の要望に対応するのが難しくなります。
• カスタマイズの難しさ:
  一般的なサービス提供者が提供するサービスは標準的なものであり、特定のコミュニティやプロジェクトのニーズに完全に適合しないことがあります。カスタマイズが難しい場合、プロジェクトに不足が生じる可能性があります。
• 依存度の増加:
  管理会社に業務を委託すると、その業務に依存する形となります。管理会社との関係が悪化するか、契約が解除された場合、新たな管理体制を整えるまでの間、プロジェクトに不安定さが生じる可能性があります。
• 柔軟性の低下:
  委託先が提供するサービスの変更や調整が遅れることがあります。コミュニティのニーズが変化する場合に、柔軟に対応することが難しくなるかもしれません。
  
  これらのデメリットは、委託先の選定や契約条件の明確化、コミュニケーションの改善などによって軽減することができる場合があります。プロジェクトの特定の要件やコミュニティのニーズに合わせて検討することが重要です。

まとめ

このようにマンションの自主管理と委託管理の違いについてご紹介いたしました。

自主管理は住民が直接関与するため、コスト削減や自治意識の向上が期待できますが、適切な専門知識が必要であり、住民の協力が不可欠です。委託管理は、管理会社に業務を委ねることで、プロの専門知識を生かし、住民の負担を軽減することができますが、費用が発生し、住民の自治意識が低下する可能性があります。

結論として、自主管理は住民の協力が得られる場合や規模が小さい場合に適していると言えます。一方、大規模で複雑な管理業務が必要な場合や、住民の負担を減らしたい場合には、委託管理が有益であると言えます。